מזה חודשים רבים, אנו עוקבים אחר מצב האינפלציה בעולם. נכון לחודש אוקטובר האחרון, כמעט כל המדינות נמצאות ברמות אינפלציה גבוהות מאוד. האינפלציה
בטורקיה הינה 73.1%, במדינות אפריקה עד 285%, בארגנטינה 72.4%, ובנוצואלה 210%. רוב מדינות העולם נמצאות בטווחי אינפלציה של מעל ל-5%. זהו מצב חסר תקדים
בכלכלה הגלובלית.
לפי סקר שנערך בין 2020-2022, האינפלציה היא הדאגה החברתית הגבוהה ביותר בקרב הציבור - מעל אבטלה, קורונה, עוני, ובעיות חברתיות-כלכליות נוספות. אוהד הסביר שרמות אינפלציה גבוהות מסכנות את השלטון הדמוקרטי, מכיוון שאלו יוצרות עלייה ביוקר המחייה, ומעודדות אנשים להפגין כנגד השלטון. בעוד שרמות האינפלציה בישראל לא היו גבוהות במיוחד, בין 4%-5%, רמות האינפלציה בארה״ב, באירופה, ובאנגליה עומדות על כ-9%-11%.
בפרק 126 ראינו כיצד רמות האינפלציה הגבוהות הובילו את ממשלת אנגליה לנקוט במדיניות פופוליסטית המנוגדת לעמדת הבנק המרכזי, מה שהגרם להאצת והעמקת המיתון, הורידו את ערכי המטבע המקומי והובילו ירידות במט״ח. בעקבות כך - הוחלף השלטון הבריטי. בעקבות רמות האינפלציה הגבוהה, כ-50% מהעובדים האמריקאים מחפשים עבודה שניה. אוהד הסביר שריבית אפסית גורמת לעליית מחירים בשוק הנדל״ן. מחירי הדירות עלו בשנת 2021 בכ-14% בממוצע. אוהד הראה שהייתה בועה בשוק האג״ח. בשנת 2019 תשואות האג״ח הממשלתי עלו בכ-20%. בשנת 2022, האג״ח ירד בעד ל-30%. בניגוד למניות, אג״ח אינן צפויות לחזור לרמות אלו במהירות לאחר התפוצצות הבועה. באופן מסורתי, הנכסים בהם כדאי להשקיע בתקופות של אינפלציה הם סחורות, זהב, אג״ח ממשלתי צמוד, אשראי עם בטוחות, מניות של חברות המייצרות מוצרים בעלי ביקוש גבוה, ונדל״ן מניב.
בארה״ב, האג״ח הממשלתי ירד בכ-19% מתחילת השנה. לרוב, עליית המחירים מטיבה עם נכסי הנדל״ן המניב, מפני שהם למעשה אפיק השקעה עם גידור אינפלציוני מובנה. מחירי הנכסים ומחירי השכירות מתעדכנים באופן תדיר. נכסים המושכרים לטווח קצר יכולים להעלות את דמי השכירות בנכס, ולאפשר הגנה כמעט מלאה מפני האינפלציה. גם בהסכמים ארוכי טווח קיימים מנגנונים שונים להגנה אינפלציונית כמו הצמדה למדד המחירים לצרכן או הצמדה למדד מחירי הנדל״ן. לפי בנק UBS, ההשקעה בנדל״ן בארה״ב, גרמניה, קנדה, הולנד, יפן, סין, וישראל - הינה מסוכנת מכיוון ששווקים אלו מוגדרים כבועה. אוהד הסביר שישנו סיכון נוסף בשוק הנדל״ן - במקרה בו השוכר לא משלם ולא מתפנה, או במקרים בהם השוכר גורם לנזק לנכס. בנוסף, כאשר הריבית עולה, עלות מימון המשכנתאות עולה, מה שצפוי להוריד את מחירי הדיור, או לכל הפחות למתן את עליות המחירים באופן משמעותי.
על מנת שעליית המחירים תיפסק או תתמתן, על הצרכנים להפחית את הצריכה ובכך להקטין את הפעילות הכלכלית. העלאת הריבית גורמת להקטנת ההכנסה הפנויה עקב עליה בעלות החוב והאשראי, והעלאת אטרקטיביות החיסכון. הגדלת הריבית אמנם עוזרת להתמודד עם האינפלציה ע״י הקטנת הצמיחה, אך מייצרת מיתון ומגדילה את האבטלה.
אוהד הראה שבישראל ישנה עלייה במספר התחלות הבנייה והדירות המוגמרות, אך צפויה צניחה בהתחלות הבנייה בחודשים הקרובים. הסיבה לכך היא שעליית הריבית גורמת באופן היסטורי לקבלנים רבים לפשוט את הרגל. השקעה בנדל״ן מתאימה לשוק בתנאי אינפלציה, אך חשוב לבחור את אפיק ההשקעה הנכון. ניתן לרכוש נדל״ן פיזי באופן ישיר, לרכוש חברות נדל״ן בשוק ההון, באמצעות קבוצות רכישה או בשותפויות מוגבלות, או דרך רכישת יחידות השתתפות בקרן הרוכשת נדל״ן מניב. אוהד המליץ לא להשקיע יזמות נדל״ן מחשש לפשיטת רגל של יזמים וקבלנים, ולא להשקיע בתיקים קיימים מחשש לשערוך הנכסים בהם.
בנוסף, לא כדאי להשקיע בקרנות נדל״ן המשקיעות בנכסים לא סחירים במידה והן בעלות רמת נזילות נמוכה. כדאי להשקיע בנדל״ן באזורי ביקוש קשיחים - בהם יש גידול משמעותי באוכלוסייה, חוסר גדול בהיצע, ואוכלוסיות בעלות ביקוש קשיח לתקציבים ממשלתיים, כמו לאוכלוסיות נתמכות וסטודנטים. אלו נישות אשר צפויות להמשיך לעלות, או לרדת באופן המועט ביותר. חברת גלובלנט רכשה לאחרונה בניינים בהיקף של 600 מיליון שקל בבריטניה, ומשכירה אותם לעמותות התומכות באוכלוסיות מוחלשות לתקופות ארוכות (מעל ל-20 שנים) בהצמדה למדד המחירים לצרכן.
קרן זו מאפשרת למשקיעים בה להנות מתשואה קבועה ויציבה לאורך זמן, ללא תלות במצב השוק, תוך הגנה מפני הסיכונים האינפלציוניים. בכדי לקבל מידע נוסף על הזדמנויות השקעה המתאימות לתנאי אינפלציה, ניתן לפנות לחברת גלובלנט. בשורה התחתונה: באופן מסורתי, הנכסים בהם כדאי להשקיע בתקופות של אינפלציה הם סחורות, זהב, אג״ח ממשלתי צמוד, אשראי עם בטוחות, מניות של חברות המייצרות מוצרים בעלי ביקוש גבוה, ונדל״ן מניב.
עקב רמות חוסר הודאות והריבית הגבוהות במשק כיום, והעובדה שהריביות צפויות להמשיך לעלות, ההמלצה היא להשקיע בקרנות נדל״ן בלתי סחירות, בעלות רמות נזילות גבוהה, הפועלות באזורי ביקוש קשיחים ובחוזים צמודי מדד. ראינו שעדיף להשקיע בקרנות הפועלות בנישות מסוימות בעלות ביקוש קשיח לתקציבים ממשלתיים, כמו למשל בדיור לאוכלוסיות נתמכות.
